~不動明王~07【好野仁筆記─土地法規】

土地法規(許文昌)




一、 緒論

1. 立法目的

2. 憲法有關土地方面之規定

3. 土地改良物與改良土地

4. 不在地主

二、 地權

1. 私有土地面積最高額

2. 不得私有土地

3. 外國人之地權限制

4. 《土地法》第34-1條

5. 公有土地之處分與撥用

6. 上級所有權與下級所有權(土§10)

三、 地籍 → 地籍整理

1. 地籍測量(先)

a.地籍測量之程序

b.地籍圖重測

2. 土地登記(後)

a.我國土地登記特點

四、 地用

五、 地價

六、 地稅











【法律相關架構】

土壤：《民法》

樹幹：《土地法》+《平均地權條例》

樹枝：《土地徵收條例》+《地政士法》



實體法：《土地法》

程序法：《土地登記規則》



位階

1. 憲法

2. 法律：法、條例

3. 命令：細則、辦法、規則



中華民國憲法

中華民國36年1月1日制(訂)定

第三節　國民經濟

第142條（國民經濟之基本原則）　　

國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。



第143條（土地政策）　　

中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。

附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家所有，不因人民取得土地所有權而受影響。

土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。

國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。



《土地法》第10條：

『中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。

私有土地所有權消滅者，為國有土地。』



上級所有權：監督權、徵收權、徵稅權、充公權

下級所有權：使用權、收益權、處分權、排他權



《土地法》第15條：

『附著於土地之礦，不因土地所有權之取得而成為私有。

前項所稱之礦，以礦業法所規定之種類為限。』







《民法》第765條【所有權之內容】：

『所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。』



《民法》第767條【所有權人之物上請求權】：

『所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

前項規定，於所有權以外之物權，準用之。』

〔立法理由〕

一、原條文未修正，改列為第1項。

二、本條規定「所有物返還請求權」及「所有物保全請求權」，具有排除他人侵害作用。學者通說以為排除他人侵害之權利，不僅所有權有之，即所有權以外之其他物權，亦常具有排他作用。茲民法第858條僅規定767條之規定，於地役權準用之」，於其他物權未設規定，易使人誤解其他物權無適用之餘地，為期周延，爰增訂第2項準用之規定。







《土地法》性質：

1. 實體法

2. 行政法

3. 專業法

4. 強行法

5. 社會經濟立法

6. 平均地權

a.土地利用→地盡其利→求土地之富

b.土地分配→地利共享→求土地之均



《土地法》之立法目的：

1. 地權→地權平均

2. 地籍→地籍健全

3. 地用→地盡其利

4. 地價→地價正確

5. 地稅→地利共享







租賃→債權

登記簿只會透露【物權】，不會透露【債權】！



物權法定主義

編號 名稱 適用

1 所有權 土地與建物

2 地上權 土地

3 永佃權→農育權 土地

4 地役權→不動產役權 土地與建物

5 典權 土地與建物

6 抵押權 土地與建物

7 耕作權 土地







《土地法》第5條：

『本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。

附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。

附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。』



《土地登記規則》第2條：

『土地登記，謂土地及建築改良物(以下簡稱建物)之所有權與他項權利之登記。』







土地改良物vs.改良土地

1. 土地改良物 → 結果(土地改良物價格)

2. 改良土地 → 過程(土地改良費)



《平均地權條例施行細則》第11條：

『本條例所稱改良土地，指左列各款而言。

一、建築基地改良：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路等。

二、農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良及修築農路、灌溉、排水、防風、防砂、堤防等設施。

三、其他用地開發所為之土地改良。』



《平均地權條例施行細則》第12條：

『土地所有權人為本條例所定改良須申請核發土地改良費用證明者，應於改良前先依左列程序申請驗證；於驗證核准前已改良之部分，不予核發土地改良費用證明：

一、於開始興工改良之前，填具申請書，向直轄市或縣(市)主管機關申請驗證，並於工程完竣翌日起10日內申請複勘。

二、直轄市或縣(市)主管機關於接到申請書後派員實地勘查工程開始或完竣情形。

三、改良土地費用核定後，直轄市或縣(市)主管機關應按宗發給證明，並通知地政機關及稅捐稽徵機關。

前項改良土地費用評估基準，由直轄市或縣(市)主管機關定之。

在實施建築管理之地區，建築基地改良得併用雜項執照申請驗證，並按宗發給證明。』







不在地主之意義：

不在土地所在地直轄市或縣(市)之地主。

即地主之設籍地與土地所在地分屬不同直轄市或縣(市)。



《土地法》第8條：

『本法所稱不在地主，謂有左列情形之一之土地所有權人︰

一、土地所有權人及其家屬離開其土地所在地之直轄市或縣(市)，繼續滿3年者。

二、共有土地，其共有人全體離開其所在地之直轄市或縣(市)，繼續滿1年者。

三、營業組合所有土地，其組合於其土地所在地之直轄市或縣(市)停止營業，繼續滿1年者。

土地所有權人因兵役、學業、公職或災難、變亂，離開土地所在地之直轄市或縣(市)者，不適用前項之規定。』

※註：離開=辦理戶口異動登記



《土地法》第34條：

『各級政府為創設自耕農場需用土地時，經行政院核定，得依左列順序徵收之，其地價得以土地債券給付：

一、私有荒地。

二、不在地主之土地。

三、出佃之土地，其面積超過依第28條所限定最高額之部分。』



《土地法》第175條：

『不在地主之土地，其地價稅應照應繳之數加倍徵收之。』







《土地法》第14條：

『左列土地不得為私有：

一、海岸一定限度內之土地。

二、天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。

三、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。

四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。

五、公共交通道路。

六、礦泉地。

七、瀑布地。

八、公共需用之水源地。

九、名勝古蹟。

十、其他法律禁止私有之土地。

前項土地已成為私有者，得依法徵收之。

第1項第9款名勝古蹟，如日據時期原屬私有，臺灣光復後登記為公有，依法得贈與移轉為私有者，不在此限。』

※還產於民



《土地法施行法》第5條【一定限度土地之畫定】：

『土地法第14條第1款至第4款所謂一定限度，由該管直轄市或縣(市)地政機關會同水利主管機關劃定之。』







國有土地，可以時效取得；

上述10種土地，不能時效取得！



《民法》第769條【不動產所有權取得之長期時效】：

『以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。』

〔立法理由〕

原規定關於不動產所有權取得時效之要件，除自主占有外，僅規定須和平、繼續占有，至於「公然占有」是否為要件之一，則付闕如。惟學者通說以為占有他人不動產，不得以隱秘之方式為之，必須公然占有，始有對占有加以保護之必要。況我國民法第768條關於因時效取得動產所有權，亦以「公然占有」為要件。爰增列「公然占有」為不動產所有權取得時效之要件。



《民法》第770條【不動產所有權取得之短期時效】：

『以所有之意思，10年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。』



《民法》第772條【所有權以外財產權取得時效之準用】：

『前5條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。』

〔立法理由〕

一、配合增訂第768條之1，爰將原規定「前4條」修正為「前5條」。

二、按原規定是否僅以於他人未登記之不動產為限，始得因時效而取得所有權以外之其他財產權，理論上非無疑義。最高法院60年台上字第4195號判例則認因時效取得地上權，不以他人未登記之土地為限。為杜爭議，爰於本條後段增訂對於已登記之不動產，亦得準用前5條之規定，因時效而取得所有權以外財產權。











特別法優於普通法(相對而非絕對)

《平均地權條例》>《土地法》>《民法》



原則

《土地法》第28條：

『直轄市或縣(市)政府對於私有土地，得斟酌地方情形，按土地種類及性質，分別限制個人或團體所有土地面積之最高額。

前項限制私有土地面積之最高額，應經中央地政機關之核定。』



標準

《土地法施行法》第7條【土地面積最高額】

『依土地法第28條限制土地面積最高額之標準，應分別宅地、農地、興辦事業等用地。宅地以10畝為限，農地以其純收益足供一家10口之生活為限，興辦事業用地視其事業規模之大小定其限制。』

※10市畝=2,016.67坪



制裁

《土地法》第29條：

『私有土地受前條規定限制時，由該管直轄市或縣(市)政府規定辦法，限令於一定期間內，將額外土地分劃出賣。

不依前項規定分劃出賣者，該管直轄市或縣(市)政府得依本法徵收之。

前項徵收之補償地價，得斟酌情形搭給土地債券。』







原則&標準

《平均地權條例》第71條【私有建地面積之限制】：

『直轄市或縣(市)政府對於尚未建築之私有建築用地，應限制土地所有權人有面積之最高額。

前項所有面積之最高額，以10公畝為限。但工業用地、學校用地及經政府核准之大規模建築用地，應視其實際需要分別訂定之。

計算尚未建築土地面積最高額時，對於因法令限制不能建築之土地，應予扣除。』

※註：

1. 故【已經建築之私有建地】與【建地以外之其他地】，則適用《土地法》之規定。

2. 10公畝=302.5坪

3. 0.25公頃=756坪



制裁

《平均地權條例》第72條【超額土地之限期出售使用】：

『前條超額土地，直轄市或縣(市)政府應通知土地所有權人於2年內出售或建築使用；逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買，整理後出售與需用土地人建築使用。但在建設發展較緩之地段，不在此限。』











《土地法》第34-1條：

『共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前4項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。』

註：

1. 第一項【多數決】→全部土地

2. 第四項【優先購買權】→持分土地

3. 處分─法律處分&事實處分

a. 可以適用(有償處分)：買賣、交換、合併、共有土地興建房屋、共有建物拆除

b. 無法適用(無償處分)：分割(協議分割or裁判分割)、贈與、拋棄、信託(強烈的信賴關係&立法當時尚未存在信託行為)、出租、分管、設定抵押權

4. 用益物權(地上權、永佃權、地役權或典權)，不包括擔保物權(抵押權)

5. 公同共有(沒有載明持分的共有)：祭祀公業、合夥、遺產分割前(但有應繼分，當作潛在應有部分)

6. 第1項【多數決】

7. 第4項【優先購買權】







《土地法》第34-1條的重點 → 針對【共有不動產】

1. 書面通知：存證信函

2. 連帶清償

3. 優先購買權

a. 目的：減少共有人數，有利土地利用

b. 只適用於出售(標售與拍賣)

c. 賣給外人(非他共有人)時，他共有人才有優先購買權；賣給原共有人之一者，則他共有人無優先購買權(因為此行為已經滿足減少共有人數之立法目的)

d. 若有2位以上之他共有人都要購買時，按持分比例

e. 只有債權效力

f. 放棄vs.視同放棄(10日內未答覆)

g. 建商有可能透過『優先購買權』，蠶食鯨吞自己想要的土地

4. 公共同有準用

5. 聲請調處







一般公寓

建物：區分所有(個別擁有)

土地：持分共有



原則上出售不動產時，根據土§34-1，持分共有的土地需要先行詢問他共有人(優先購買權)。

但是為了促進地利，根據土登§98，讓土地因建物關係而不適用之。

此外，獨立產權的車位(擁有權狀者，被列為共有、共用、公共設施的不是)、攤位也比照區分所有辦理。



《土地登記規則》第98條：

『土地法第34條之1第4項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。』







《民法》第820條【共有物之管理】：

『共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。』

〔立法理由〕

一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之（如瑞士民法第647條之1、第647條之2、日本民法第252條、義大利民法第1105條、第1106條、第1108條、奧國民法第833條、德國民法第745條），爰仿多數立法例，修正第1項。

二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，指多數決或應有部分超過2/3所定之管理。

三、對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第3項。

四、共有人依第1項為共有物管理之決定時，有故意或重大過失，致共有人受有損害者，為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，爰增訂第4項，明定共有人應負連帶賠償責任。又該責任為法定責任，但不排除侵權行為規定之適用，併予敘明。

五、原條文第2項移列為第5項。

六、第1項規定之「管理」，為上位概括規定，已可包括原條文第3項之下位概念「改良」在內，故原條文第3項規定已無實益，爰予刪除。



《民法》第824條【共有物分割之方法】：

『共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕

履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。』

〔立法理由〕

一、第1項未修正。

二、裁判分割之原因，除共有人不能協議決定外，實務上認為共有人訂立之協議分割契約，其履行請求權倘已罹於消滅時效，共有人並有為拒絕給付之抗辯者，共有人得請求法院判決分割（最高法院69年度第8次民事庭會議決議參照）。為期周延，爰修正第2項序文予以明定。又原條文第2項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第753條第1項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第258條第2項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。

三、為配合第2項關於分割方法之修正，爰修正第3項。以原物分配於部分共有人，未受分配之共有人得以金錢補償之，始為平允。至於按其應有部分受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配。

四、法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，有時仍有維持共有之必要。例如分割共有土地時，需保留部分土地供為通行道路之用是，爰增訂第4項，賦予法院就共有物之特定部分不予分割之裁量權，以符實際並得彈性運用。又此項共有，應包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之二種情形。

五、共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第5項，以資解決。但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此限。

六、為促進土地利用，避免土地過分細分，爰於第六項增訂相鄰各不動產應有部分過半數共有人之同意，即得請求法院合併分割。此時，各該不動產均具應有部分之共有人始享有訴訟權能。其於起訴後請求合併分割者，原告可依訴之追加，被告可依反訴之程序行之。共有物分割方法如何適當，法院本有斟酌之權，故法院為裁判時，得斟酌具體情形，認為合併分割不適當者，則不為合併分割而仍分別分割之。

七、共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第7項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。











基本條件

《土地法》第18條：

『外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。』

註：

平等互惠原則，不是看有無邦交。



取得限制+土地種類

《土地法》第17條：

『左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：

一、林地。

二、漁地。

三、狩獵地。

四、鹽地。

五、礦地。

六、水源地。

七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。

前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第73條之1相關規定。

前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第1項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。』

註：

1. 農地&牧地：本國人○外國人○

2. 礦泉地：本國人╳外國人╳

3. 礦地：本國人○外國人╳

4. 附著於土地之礦：無論土地是否為私有，礦物本身皆為國有(向國家申請『採礦權』才能開採)

5. 設定負擔=設定抵押權

6. 租賃是債權，不是物權(物權法定主義)



土地用途+土地面積+土地地點

《土地法》第19條：

『外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列各款用途之土地，

其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制︰

一、住宅。

二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。

三、教堂。

四、醫院。

五、外僑子弟學校。

六、使領館及公益團體之會所。

七、墳場。

八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。

前項第8款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法，由行政院定之。』

註：

1. 外國人使用土地之申請程序

中央目的事業主管機關(只有第8項)→該管直轄市或縣(市)政府→中央地政機關

2. 地政士，就是代替外國人客戶向『直轄市或縣(市)政府』申請核准。



未依限使用之處理

《土地法》第20條：

『外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣(市)政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。其依前條第1項第8款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。

直轄市或縣(市)政府為前項之准駁，應於受理後14日內為之，並於核准後報請中央地政機關備查。

外國人依前條第1項第8款規定取得土地，應依核定期限及用途使用，因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期；其未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣(市)政府通知土地所有權人於通知送達後3年內出售。逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；其土地上有改良物者，得併同標售。

前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之辦法，由中央地政機關定之。』







《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》第69條：

『大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第17條第1項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。

前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定之。』



《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產許可辦法》第2條：

『大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：

一、依土地法第17條第1項各款所定之土地。

二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。

三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。

四、各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。

五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。』

註：

1. 外國人─準則主義(符合法律條文就OK)

2. 大陸人─許可主義(需要相關單位點頭)



《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產許可辦法》第3條：

『大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可：

一、影響國家重大建設者。

二、涉及土地壟斷投機或炒作者。

三、影響國土整體發展者。

四、其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞者。』



自然人

《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產許可辦法》第6-1條：

『大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿3年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。』



法人

《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產許可辦法》第7條：

『大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供下列業務需要，得取得、設定或移轉不動產物權：

一、業務人員居住之住宅。

二、從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。

三、其他因業務需要之處所。



依前項所定業務需要申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣(巿)政府申請審核：

一、第4條第2款或第3款規定之資格證明文件。

二、依第5條規定經驗證之證明文件。

三、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣(巿)政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。』



《大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產許可辦法》第9條：

『大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。



依前項規定申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣(巿)政府申請審核：

一、第4條第2款或第3款規定之資格證明文件。

二、依第5條規定經驗證之證明文件。

三、中央目的事業主管機關同意之文件。

四、其他經內政部規定應提出之文件。

直轄巿或縣(巿)政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定及移轉權利案件簡報表，報請內政部許可。

第1項所稱整體經濟之投資，指下列各款投資：

一、觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。

二、住宅及大樓之開發或經營。

三、工業廠房之開發或經營。

四、工業區及工商綜合區之開發或經營。

五、其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營。

第1項所稱農牧經營之投資，指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。』











私有土地所有權移轉之限制

《土地法》第16條：

『私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。』



《土地法》第17條：

『左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：

一、林地。

二、漁地。

三、狩獵地。

四、鹽地。

五、礦地。

六、水源地。

七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。

前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第73條之1相關規定。

前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第1項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。』



《農業發展條例》第33條：

『私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。』

註：

根據私法所成立之法人



《農業發展條例》第3條：

『本條例用辭定義如下：

一一、耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。』











土地細分之禁止

《土地法》第31條：

『直轄市或縣(市)地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。

前項規定，應經中央地政機關之核准。』

註：

1. 最大面積：私有土地

2. 最小面積：公有土地&私有土地



《農業發展條例》第16條：

『每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：

一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之2宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。』







私有土地？公有土地？對公有土地之限制？



私有土地

《土地法》第10條：

『中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。

私有土地所有權消滅者，為國有土地。』



公有土地

國家及地方自治團體，所擁有之土地。(不包含農田水利會)



《土地法》第4條：

『本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地。』



公有土地處分之限制

《土地法》第25條：

『直轄市或縣(市)政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過10年期間之租賃。』



《平均地權條例》第7條【收買、徵收等土地之出售】：

『政府依法照價收買、區段徵收或因土地重劃而取得之土地，得隨時公開出售，不受土地法第25條之限制。』















公地撥用

1. 原則：無償

2. 例外：有償



《土地法》第25條：

『直轄市或縣(市)政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過10年期間之租賃。』



《土地法》第26條：

『各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣(市)政府層請行政院核准撥用。』













程序

《土地法施行法》第6條【國營事業需用公有土地之撥用程序】：

『凡國營事業需用公有土地時，應由該事業最高主管機關核定其範圍，向該管直轄市或縣(市)政府無償撥用。但應報經行政院核准。』



《國有財產法》第38條：

『非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所需，得申請撥用。

但有左列情形之一者，不得辦理撥用：

一、位於繁盛地區，依申請撥用之目的，非有特別需要者。

二、擬作為宿舍用途者。

三、不合區域計畫或都市計畫土地使用分區規定者。

前項撥用，應由申請撥用機關檢具使用計畫及圖說，報經其上級機關核明屬實，並徵得財政部國有財產局同意後，層報行政院核定之。』



《平均地權條例》第11條：

『依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之1/3，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。

公有出租耕地依法撥用時，準用前2項之規定，補償承租人；所需經費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用，由需地機關負擔。』



《平均地權條例施行細則》第9條：

『依本條例第11條第1項規定扣除之土地增值稅，以被徵收或照價收買土地實際應繳納之土地增值稅為準。

公有出租耕地依法撥用時，依本條例第11條第3項規定，應按核准撥用當期公告土地現值之1/3，補償承租人。』







1. 抵稅地

2. 抵費地(土地重劃)

3. 抵價地(區段徵收)







各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則

中華民國77年9月12日行政院台77財字第25507號函訂頒

中華民國82年10月27日行政院台82財字第37726號函修正

中華民國85年7月24日行政院台85財字第25134號函修正

中華民國89年9月21日行政院台89財字第27765號函修正

中華民國91年6月27日行政院院臺財字第0910029566號函修正

中華民國94年8月4日行政院院臺財字第0940030655號函修正



各級政府機關因公務或公共所需公有不動產，依土地法第26條或國有財產法第38條申辦撥用時，以無償為原則。但下列不動產，應辦理有償撥用：

一、國有學產不動產，非撥供學校、道路、古蹟使用者。

二、獨立計算盈虧之非公司組織之公營事業機構與其他機關間互相撥用之不動產。

三、專案核定作為變產置產之不動產，非被撥用作道路使用者。

四、管理機關貸款取得之不動產，其處分收益已列入償債計畫者。

五、抵稅不動產。

六、特種基金與其他機關間互相撥用之不動產。

七、屠宰場、市場、公共造產事業使用之不動產，且其非屬地方政府同意無償撥用其所有不動產之情形者。

八、都市計畫住宅區、商業區、工業區不動產、特定專用區容許住、商、工業使用之不動產，或非都市土地經編定為甲、乙、丙、丁種建築用地及其地上建築改良物，且其非屬中央政府機關撥用國有不動產之情形者。

九、前款不動產屬都市計畫範圍內者，其土地於民國94年8月4日後，變更為非供住、商、工業性質之使用分區或容許使用項目，且其變更非屬下列情形之一者：

1.目的事業主管機關依其主管法律變更。

2.依都市計畫法第26條、27條第1項第1款或第2款規定變更。

3.依都市計畫法第27條第1項第3款或第4款規定變更，並先經公產管理機關同意。

十、其他依法令規定應辦理有償撥用之不動產。

辦理有償撥用不動產時，土地之取償，除法令另有規定外，以核准撥用日當期公告土地現值為準，地上建築改良物之取償，以稅捐稽徵機關提供之當年期評定現值為準。













《土地法》第36條：

『地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。

地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。』



《土地法》第44條：

『地籍測量依左列次序辦理：

一、三角測量、三邊測量或精密導線測量。

二、圖根測量。

三、戶地測量。

四、計算面積。

五、製圖。』







地籍圖重測(不等於土地複丈)

意義與原因

《土地法》第46-1條：

『已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。』



界址認定

《土地法》第46-2條：

『重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：

一、鄰地界址。

二、現使用人之指界。

三、參照舊地籍圖。

四、地方習慣。

土地所有權人因設立界(標)或到場指界發生界址爭議時，準用第59條第2項規定處理之。』







地籍圖重測之效力

1. 聲請複丈

2. 標示變更登記(因為會有新的坐落地號)

3. 據實登載(根據《司法院大法官解釋第625號》，對於重測後面積減少的民眾，惟一的補償是退5年前的地價稅)



《土地法》第46-3條：

『重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為30日。

土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。

經複丈者，不得再聲請複丈。

逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。』



《土地法》第59條：

『土地權利關係人，在前條公告期間內，如有異議，得向該管直轄市或縣(市)地政機關以書面提出，並應附具證明文件。

因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。』



《土地法》第63條：

『依前條確定登記之面積，應按原有證明文件所載四至範圍以內，依實際測量所得之面積登記之。

前項證明文件所載四至不明或不符者，如測量所得面積未超過證明文件所載面積1/10時，應按實際測量所得之面積予以登記，如超過2/10時，其超過部分視為國有土地，但得由原占有人優先繳價承領登記。』



《司法院大法官解釋》第625條：

『地價稅之稽徵，係以土地所有權人在同一直轄市或縣（市）所有之土地之地價及面積所計算之地價總額為課稅基礎，並按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定之。因地籍依法重測之結果，如與重測前之土地登記標示之面積有出入者，除非否定重測之結果或確認實施重測時作業有瑕疵，否則，即應以重測確定後所為土地標示變更登記所記載之土地面積為準。而同一土地如經地政機關於實施重測時發現與鄰地有界址重疊之情形而經重測後面積減少者，即表示依重測前之土地登記標示之面積為計算基礎而核列歸戶冊之地價總額並不正確，其致土地所有權人因而負擔更多稅負者，亦應解為係屬稅捐稽徵法第28條所規定之「因計算錯誤溢繳之稅款」，方與實質課稅之公平原則無違。

財政部中華民國68年8月9日台財稅第35521號函主旨以及財政部69年5月10日台財稅第33756號函說明二前段所載，就地籍重測時發現與鄰地有界址重疊，重測後面積減少，亦認為不適用稅捐稽徵法第28條規定退稅部分之釋示，與本解釋意旨不符，應自本解釋公布之日起不再援用。依本解釋意旨，於適用稅捐稽徵法第28條予以退稅時，至多追溯至最近5年已繳之地價稅為限，併此指明。』







地籍測量之程序


《地籍測量實施規則》第3條：

『地籍測量之程序如下：

一、三角測量、三邊測量或精密導線測量。

二、圖根測量。

三、戶地測量。

四、計算面積。

五、製圖。

前項第1款之測量方法，得隨科技發展，採衛星定位測量或其他同等精度測量方法為之。』



地籍圖重測之程序

《地籍測量實施規則》第185條：

『地籍圖重測，應依下列程序辦理：

一、劃定重測地區。

二、地籍調查。

三、地籍測量。

四、成果檢查。

五、異動整理及造冊。

六、繪製公告圖。

七、公告通知。

八、異議處理。

九、土地標示變更登記。

十、複(繪)製地籍圖。』

~不動明王~06【好野仁筆記─土地登記】

如何閱讀土地登記簿謄本(許文昌)


專家，看得懂資料的人
1. 會計師 → 財務報表
2. 醫師 → 心電圖、體檢報告
3. 地政士(代書/土地登記專業代理人) → 土地登記簿謄本



土地登記簿謄本，可以看出土地與建物80%的資料！
此外，土地登記簿謄本每個小時都會有變化！
(另外20%，像是有沒租賃？有沒漏水？必須去看實際標的物)



都市土地
非都市土地

主管單位
內政部營建署(建管單位)
內政部地政司(地政單位)

需要文件
土地登記簿謄本
土地使用分區證明書 土地登記簿謄本

土地分類 　
1.10種使用分區
2.18種使用編定





第一類：有授權人的身分證
上面會有【統一編號(身分證字號)】+【出生日期】

第二類：無授權人的身分證
上面不會有【統一編號(身分證字號)】+【出生日期】




【坐落】


1. 鄉鎮市區

2. 段

3. 小段



在台灣購買不動產，是同時購買土地與建物。

土地的【地號】與建物的【建號】並不相同，但是【坐落】會相同。



【地號】

1個地號 → 1宗(筆)土地



【建號】

1個建號 → 1棟建物



『幢』：整個建築物本體

『層』：這棟建築物有幾層(樓)

『棟』：與一般使用的〝棟〞意義不同，原則上接近『戶數』；但共用部分(公共設施)也可能擁有建號，這個建號就不代表一戶人家，所以還是不等同於『戶數』。







地政單位的『宗』，1個標的、1筆土地

建管單位的『宗』，1張執照(建造or使用)







土地產權，分別共有(持分共有)

建物產權，區分所有(專有部分+共用部分【大公&小公】)



【公同共有 vs. 分別共有】











【真透天(厝)】

建物：單獨所有

土地：單獨所有



【假透天(厝)】(持分透天)

建物：單獨所有

土地：分別共有(持分共有)

住戶彼此分管協議，但是土地實際上並未分割！

更新或重建時，需要得到所有住戶的同意！







【公有土地】的申報地價，等於公告地價。

沒有所謂『打8折』的規定！



公告地價，每3年規定1次，必要時可延長；

公告(土地)現值，每3年規定1次。



民81年，兩價合一 → 【兩價分離】。






民國76年，田賦停徵！
故地目與等則，一併不用！

地目：日據時代時的土地使用類別(共21種)
等則：土地肥沃的程度，數字愈小愈肥沃，田賦也愈高！(水田有26等則)

地目(過去土地使用的分類，日據時代訂定)
建築用地*6 建、雜、祠、鐵(火車站)、公(公園)、墓
直接生產用地*8 田、旱(畑)、林、養、牧、礦、鹽、池
交通水利用地*5 道、線(鐵軌)、水(河流)、溜(灌溉用塘湖)、溝(渠)
其他用地*2 堤(防)、原(荒蕪未利用之土地)




《區域計畫法施行細則》第13條：

『非都市土地得劃定為下列各種使用區：

一、特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

二、一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

三、工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。

四、鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

五、森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

六、山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

七、風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

八、國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

九、河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

一○、其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。』



《區域計畫法施行細則》第15條：

『直轄市或縣(市)政府依本法第15條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定並繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地，能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：

一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

六、林業用地：供營林及其設施使用者。

七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

九、礦業用地：供礦業實際使用者。

一○、窯業用地：供磚瓦製造及其施設使用者。

一一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

一二、水利用地：供水利及其設施使用者。

一三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。

一四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

一五、生態保護用地：供保護生態使用者。

一六、國土保安用地：供國土保安使用者。

一七、墳墓用地：供喪葬設施使用者。

一八、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

前項各種使用地編定完成後，直轄市或縣(市)政府應報內政部核備。變更編定時，亦同。』



《非都市土地使用管制規則》第9條：

『下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查︰

一、甲種建築用地︰建蔽率60%。容積率240%。

二、乙種建築用地︰建蔽率60%。容積率240%。

三、丙種建築用地︰建蔽率40%。容積率120%。

四、丁種建築用地︰建蔽率70%。容積率300%。

五、窯業用地︰建蔽率60%。容積率120%。

六、交通用地︰建蔽率40%。容積率120%。

七、遊憩用地︰建蔽率40%。容積率120%。

八、墳墓用地︰建蔽率40%。容積率120%。

九、特定目的事業用地︰建蔽率60%。容積率180%。

經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用區，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依核定計畫管制，不受前項第9款規定之限制。

經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第1項之規定者，依核定計畫管制之。

第1項以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定︰

一、農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關︰行政院農業委員會。

二、養殖用地之中央主管機關︰行政院農業委員會漁業署。

三、鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關︰經濟部。

四、古蹟保存用地之中央主管機關︰行政院文化建設委員會。』



非都市土地之使用分區與編定

分區 編定

1 特定農業區 1 甲種建築用地 11 交通用地

2 一般農業區 2 乙種建築用地 12 水利用地

3 工業區 3 丙種建築用地 13 遊憩用地

4 鄉村區 4 丁種建築用地 14 古蹟保存用地

5 森林區 5 農牧用地 15 生態保護用地

6 山坡地保育區 6 林業用地 16 國土保安用地

7 風景區 7 養殖用地 17 墳墓用地

8 國家公園區 8 鹽業用地 18 特定目的事業用地

9 河川區 9 礦業用地 　

10 其他使用區或

特定專用區 10 窯業用地



非都市土地之用途、建蔽率與容積率

使用性質編定種類 用途 建蔽率 容積率

1 甲種建築用地 山坡地範圍外之農業區(特定、一般) 60% 240%

2 乙種建築用地 鄉村區 60% 240%

3 丙種建築用地 森林區、山坡地保育區、風景區、山坡地範圍內之農業區 40% 120%

4 丁種建築用地 工業區 70% 300%

5 窯業用地 　 60% 120%

6 交通用地 　 40% 120%

7 遊憩用地 　 40% 120%

8 墳墓用地 　 40% 120%

9 特定目的事業用地 　 60% 180%










【鋼骨SC】


1. 適用30層以上

2. 速度快！結構強！

3. 造價昂貴



【鋼骨鋼筋混凝土SRC】

1.兩者之間



【鋼筋混凝土RC】

1. 20層樓以下

2. 灌漿，速度較慢

3. 造價便宜



【加強磚】







台北市住宅區的建蔽率與容積率

住宅區種類別 建蔽率 容積率

第一種 30% 60%

第二種 35% 120%

第三種 45% 225%

第四種 50% 300%

註：台北市住三土地，每坪最多可蓋2.25建坪；通常可再加上不計入容積但可用來銷售的坪數(例如：陽台、地下室等)，實際可蓋建坪約為3.71建坪



【建蔽率】

一塊建築基地內，建築面積與基地面積的比例。



【容積率】

地上層建築物的總樓地板面積，與該建築基地面積的百分比。

(每坪土地，可以蓋出多少坪的房子？、1地坪可以換取多少建坪？)











【車位】

一個車框=2.5*6=15m2(約4.5坪)

加上車道40m2(約12坪)



車位種類：

1. 坡道平面，合理坪數12坪

2. 升降平面，合理坪數8坪

3. 坡道機械，合理坪數8坪

4. 升降機謝，合理坪數6坪



車位性質：
1. 法定車位
2. 增設車位(自行增設)
3. 獎勵車位(獎勵增設)



車位最明確的資料：
使用執照─竣工平面圖



車位比較

　 法定車位 增設車位 獎勵車位

同 1.登記於《建物謄本》共用部分(公共設施)。

2.都不用計入【容積率】

異 非獨立權狀，不能外賣！

(民80.09.18之後) 獨立權狀，可以外賣！

備註 【外賣投機法】

與建物的一些小坪數做為連結(儲藏室、管理員室)，便可外賣。

但是要適用《土地法》§34-1Ⅳ 毋須適用《土地法》§34-1Ⅳ，賣出時不用問過其他人。







民國80年09月18日

法定車位無獨立產權，不可以外賣！(只能賣給樓上)

代表民國80.09.18前，法定車位也有獨立權狀。

民國83年10月17日

地籍測量規則，小公不得併入主建物內(民85之後的建造執照才開始！)

民國85年06月04日

附屬建物僅限：陽台、平台、騎樓、屋簷、雨遮

民國85年09月07日

停車位可以編號登記(停車位特定化)；取代『分管協議』

民國95年01月17日

(增設&獎勵)車位與攤位，類似區分所有，故不適用土§34-1Ⅳ









【公設比】：建物的溫度計(正常約25%)

(1) 偏高
a.共用部分含有車位(分子多了車位) → 高估房價！(用建坪價格去算車位)
b.國宅(40%)
c.市場攤位
d.其他因素

(2) 偏低
a.小公併入主建物內(分子少了小公) → 主建物虛胖！
b.其他因素



大公
全體住戶共同使用的空間
1.頂樓屋頂突出物(水箱)
2.電梯
3.1F大廳
4.地下室(機房、發電機)

小公

同一樓層住戶共同使用的空間
1.各樓層電梯間











債務人 債權人
抵押人 抵押權人
設定義務人



普通抵押權vs.最高限額抵押權

　 普通抵押權(1%) 最高限額抵押權(99%)

1 擔保已發生之債權。

先有債權，再有抵押權，故普通抵押權具有從屬性。(民間、地下錢莊) 擔保將來繼續發生之債權。

先有抵押權，再有債權，故最高限額抵押權不具從屬性。(銀行)

2 所擔保之債權讓與他人，抵押權隨同讓與。 所擔保之債權讓與他人，於原債權確定前讓與他人，抵押權不隨同移轉。

3 不得由債權分離而為讓與。 於原債權確定前，抵押權人經抵押人同意，得將抵押權讓與他人。

4 債權消滅，普通抵押權隨之消滅(主權利消滅，從權利隨之消滅)。 債權消滅，最高限額抵押權不隨之消滅。

5 債權受償後，普通抵押權雖未塗銷，亦失其效力，故不能繼續借用。 債權人於存續期間內可能繼續借用(即隨借隨還)，而不需塗銷後重予設定登記。

6 除原擔保之債權外，債務人對抵押權人負有其他債務時，普通抵押權對於該等其他債務均不予擔保。 在存續期間內，債務人對抵押權人所負在最高限額範圍內之一切債務(例如票據、保證)，均為最高限額抵押權擔保效力所及(以登記者為限)。

7 擔保債權及於利息、遲延利息及違約金。 超過最高限額範圍外之利息、遲延利息及違約金，無優先受償權。

呈現 1.債權額新台幣

2.本金新台幣

3.新台幣 1.最高限額新台幣

2.本金最高限額新台幣

總結 1.存續期間無意義

2.一(抵)對一(債) 1.存續期間內『發生』之債權，均可做擔保

2.一(抵)對多(債)



注意事項：
1. 建商會拉高【最高限額抵押權】，以哄抬房價
2. 銀行在設定【最高限額抵押權】時，會設高2成！(設定費為1‰)
3. 一胎房貸若為【普通抵押權】，有可能為向民間地下錢莊借貸，不要做二胎房貸！
4. 《民法》第 881- 4 條：

『最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，並得於確定之期日前，約定變更之。

前項確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾30年。逾30年者，縮短為30年。

前項期限，當事人得更新之。』







【地籍圖謄本】用途
1. 土地形狀
2. 臨路情況
3. 面寬
4. 深度
5. 標的是否為畸零地？
6. 鄰地是否有畸零地？



【比例尺】
1. 重測前 1/1,000(非都市、農地)
2. 重測後 1/500(都市)



【政府3不管】
1. 土地持分攤多少？
2. 共用部分(公共設施)攤多少？
3. 車位該有多少坪？